Инвестиции в строительство в Португалии.

Инвестиции в строительство в Португалии.
Инвестиции в строительство небольших частных домов в Португалии, как возможность легального заработка при относительно небольших вложениях. Получение ВНЖ в Португалии на основании инвестиционной деятельности.

https://www.youtube.com/watch?v=FwKtOyH2hG4 

https://www.youtube.com/watch?v=PFHGeEzfdhs&t=2s

 

Наш опыт инвестиционной деятельности:

Более 5 лет занимаемся инвестициями в строительство небольших частных домов в Португалии. Бизнес семейный. Работаем вдвоем с супругой. Начинали с реконструкции старых домов на острове Мадейра. Сейчас перенесли бизнес на континент, в район Большого Лиссабона. Расскажу об инвестиционных возможностях, рентабельности девелоперской деятельности при, относительно, небольших капиталовложениях и, как дополнительный бонус – получении ВНЖ в Португалии.

   

 

В 2010 году всем семейством (папа, мама и сынуля 7 лет) уехали на Мадейру, получили ВНЖ по бизнесу – открыли ресторан (был опыт в РФ). Через полгода ресторан продали – рентабельность мизерная, головной боли много + полное отсутствие свободного времени. В процессе ресторанной деятельности занялся туризмом – катал по острову русскоязычных клиентов. Далее этот бизнес (туризм) стал основным. Открыли компанию, купили лицензию, обязательную туристическую страховку и необходимый автомобиль. Бизнес прекрасно развивался. О туристической деятельности и о возможности получить ВНЖ по бизнесу в этой сфере напишу отдельно. Работа с русскоязычными туристами привела к недвижимости – людей интересовал вопрос цен, возможности приобретения, португальское законодательство в этой области и т.д. Занялись изучением законодательства, налогообложения, всевозможных льгот для инвесторов. Связи среди специалистов в секторе недвижимости позволили получить доступ к информации первого уровня – кто, по какой цене и по какой причине продает старый дом в Фуншале (столице острова). Параллельно набивали «собственные шишки» градостроительным кодексом, земельным законодательством. Обживали архитектурные отделы муниципалитетов, кадастровую палату, регистрационный центр. Определенный опыт был в Калужской области при покупке и «выделении в натуре» земельных паев. Хочу сказать, что российская бюрократия в своей изощренности сильно отстает от португальской.

От реконструкции перешли к новому строительству.

Плюсы реконструкции:

- Возможность обойтись без согласования проекта, если не выходить за границы имеемых стен и крыши дома – уменьшение сроков реализации проекта.

- При наличии доступа к первичной информации об объекте, относительно небольшие вложения при приобретении 120 – 190 тыс.Евро.

- Относительно небольшие вложения в реконструкцию (ремонт) 40 – 100 тыс.Евро.

- Возможность пользоваться ипотечным кредитом при приобретении объекта.

- Кадастровая стоимость объекта (дома), соответственно, налог на недвижимость не меняются, остаются прежними и чем больше лет дому, тем ниже налог.

- Общая рентабельность проекта в среднем выше за счет времени оборачивания средств.

Минусы реконструкции:

- Сложность при сборе документов на объект. Обычно – большое количество наследников, их супругов, доверенных лиц (адвокатов), с которыми приходится договариваться о цене. Подготовка и проверка документов занимает много времени. Многие документы приходится заказывать в архивах, что усложняет процесс. Иногда, после 2-3 недель работы с документами, приходится отказываться от приобретения объекта, т.к. недостающие документы можно ждать год и более.

 

- Какие бы самые современные материалы не применял инвестор при реконструкции, дом, в глазах покупателя, остается старым. Это влияет на цену.

Рентабельность проектов по реконструкции 20-22 % (до уплаты налога). Срок реализации 10-12 месяцев. При правильной организации дела и оформлении объекта, инвестор становится налоговым резидентом Португалии, что позволяет реинвестировать полученные средства в следующий объект без уплаты налога.

Новое строительство.  После реализации 4 проектов по реконструкции старых домов, мы пришли к инвестированию в новое строительство небольших частных домов на одну семью. Опыт и изучение рынка определили параметры среднего, наиболее продаваемого небольшого дома. Дом Т3 (три спальни), 140 – 160 Кв.м., 2 этажа, гараж на 2 машины.

Приобретение земельного участка под строительство – наиболее важная задача. Несомненно, место расположения и рельеф участка имеют важное значение, однако, наличие правильно оформленных и подготовленных документов – успех предприятия. Земельные участки в Португалии (как и во многих странах) имеют определенную категорию – сельхозназначения, поселений, городской застройки и т.д. Участки могут иметь смешанную категорию, участок может быть в зоне национальных парков, в «зеленой» зоне и т.д. Очень важно выяснить индексы застройки на участке (какой площади и этажности дом можно построить и т.д.).

Строительство нового дома на Вашем участке начинается с создания и согласования в муниципалитете проекта. Это, обычно, отработанный процесс. Все дело во времени. Обычно, весь процесс занимает 3-4 месяца, что увеличивает время реализации всего проекта. Само строительство дома занимает 8-9 месяцев, процесс продажи начинается с момента утверждения проекта в муниципалитете и, обычно, к середине строительства Вы уже ведете переговоры с потенциальными клиентами. Это реальность сегодняшнего дня в Португалии.

Плюсы нового строительства:

- Относительно не сложная подготовка документов. Меньше рисков, больше прозрачности.

- Новый дом всегда более привлекателен для покупателя. Продавать объект проще.

Минусы нового строительства:

- Длительный срок согласования проекта – увеличивается общее время реализации.

- Проект более капиталоемкий.

- Невозможно получить ипотеку под покупку земельного участка. Сложнее получить ипотечный кредит на строительство и такой кредит дороже.

Рентабельность нового строительства 15-20% (до выплаты налогов). Возможность реинвестировать полученные средства без уплаты налогов. Срок реализации проекта 12-14 месяцев.

Объем необходимых инвестиций:

Стоимость земельного участка площадью 350 кв.м. в одном из перспективных районов Большого Лиссабона  90-100 тыс.Евро. Налог при приобретении 7%. На таком участке можно построить дом Т3, 2 этажа, площадью 150 Кв.м. с гаражом и бассейном.

Стоимость строительства порядка 1000-1200 Евро\кв.м. (в зависимости от «начинки» дома и используемых материалов).

Общим большим плюсом инвестиций в строительство недвижимости является высокая надежность капиталовложений. При правильном выборе места и проекта Вы получаете вполне приличную рентабельность и ликвидность.

Как известно, законодательство Португалии позволяет получить ВНЖ по бизнесу (статьи 88 №2 и 89 №2 закона № 23/2007, от 04 июля). Вышеописанную инвестиционную деятельность можно проводить через собственную девелоперскую компанию. Зарегистрировать фирму в Португалии может гражданин любой страны, приехавший по туристической визе. При наличии собственного, либо арендованного на долгосрочной основе жилья (не менее года), своей компании, реального бизнеса, Вы гарантировано получите ВНЖ. Срок год-полтора. За это время Вы успешно реализуете, как минимум, один инвестиционный проект.

Желающим буду рад изложить подробности с конкретными цифрами и сроками, как в строительстве, так и в вопросе получения ВНЖ по указанным статьям.

Девелоперский бизнес на Мадейре. Наш опыт.

На Мадейре можно подыскать очень неплохой дом, расположенный в прекрасном месте, но пребывающий в достаточно плачевном состоянии. Это может быть и старинная усадьба с заросшим садом, и небольшой старый дом.

Стоимость такого объекта, обычно, относительно, не большая: порядок цифр - от 80-120 тысяч Евро (старый дом), до 170-250 тысяч Евро (дом усадебного типа с большим (для Мадейры) участком земли). Есть очень неплохие варианты приобретения участка земли под застройку, практически на первой линии от океана, в туристической зоне, либо в зоне частной застройки. Стоимость кв.м. от 230 до 500 Евро. Это стоимость объектов на юге острова, в районе Фуншала, либо в радиусе 20 км от столицы.

В зависимости от состояния объекта, т.е., насколько дом разрушен, имеет ли он «лицензию на проживание» (является ли дом жилым, либо это одни стены – «руины»), нуждается ли объект в реконструкции, либо надо создавать и согласовывать новый проект и т.д., определяется стоимость реконструкции (строительства, ремонта) и время приведения объекта в соответствующий «товарный вид». Как правило, стоимость реконструкции (ремонта) старого жилого дома не превышает 40-70 тысяч Евро. Восстановление разрушенного объекта, имеющего по документам статус жилого дома, но, фактически, являющегося «руинами» обходится от 100 до 200 тысяч Евро и занимает больше времени, т.к. необходимо создавать и согласовывать проект. НО, в любом случае, себестоимость объекта после реконструкции, либо после восстановления  значительно ниже рыночной стоимости.

Как я уже писал в статье «Почему Мадейра?», очень важное преимущество Мадейры - наличие на острове свободных для застройки мест с развитой инфраструктурой, на первой линии океанского побережья, в 10-20 км от столицы и аэропорта. Земельные участки с подведенным электроснабжением, канализацией, водоснабжением, подведенными дорогами, оборудованными парковками можно приобрести, практически, по кадастровой стоимости. Это может быть отдельный участок от 400 до 700 Кв.м., либо группа (5-8) участков. Стоимость нового строительства на подготовленном земельном участке (с подведенными коммуникациями) от 800 до 1200 Евро за кв.м., в зависимости от рельефа, сложности проекта и качества материалов. Время создания проекта - порядка 2-3 месяцев, время согласования проекта в муниципалитете – порядка 4-6 месяцев. Продажа объекта начинается на этапе согласования проекта. Рентабельность нового строительства выше, чем рентабельность реконструкции. Однако процесс оборачиваемости средств при новом строительстве занимает больше времени за счет длительности согласования проекта.

Правильно подобранный объект можно достаточно быстро и качественно подготовить к продаже на рынке недвижимости Мадейры. Подобрать объект – наша задача. Найти объект – это 20% программы. Подготовить документы, собрать родственников (если старый дом является наследством), договориться о цене со всеми наследниками, проверить объект на отсутствие обременения, собрать необходимые документы (обычно утерянные, либо вовсе отсутствующие «с рождения» объекта) – это остальные 80%. Это тоже задача нашей Компании. Мы предоставим Вам полностью подготовленный для продажи объект со всеми расчетами по стоимости его реконструкции, времени строительства и рыночной стоимости после окончания всех работ. Наша юридическая Компания проверит и подготовит все необходимые документы и организует бухгалтерский учет, а в дальнейшем подготовит Вашу налоговую декларацию, с учетом возможной реинвестиции денежных средств. Наша архитектурная Компания создаст, при необходимости, проект и отправит его на согласование в муниципалитет. Наша риэлтерская Компания займется поиском покупателя уже на этапе строительства (реконструкции). Мы полностью контролируем весь процесс от поиска объекта до его реализации после реконструкции (строительства).

Налоговое законодательство Португалии приветствует инвестиции и предоставляет инвесторам многочисленные льготы. Подробнее об этом в разделе «Налоги».

В этой статье мы хотим привести успешные примеры нашей девелоперской программы на острове, а также показать конкретные объекты для инвестирования.

1. Дом в Фуншале.

Дом Т3 (три спальни), 2 этажа, гараж на 2 машины. Площадь участка 470 Кв.м. Площадь дома 250       Кв.м.

Дом куплен за 100000 Евро. Продолжительность реконструкции и продажи 9 месяцев. Дом продан.

      

          

2. Дом в Фуншале под реконструкцию.

Дом Т3 (три спальни). Площадь участка 340 Кв.м., площадь дома 190 Кв.м. Парковка на 2 машины. До центра   Фушала 5 минут на машине, или 25 минут пешком. Вся инфраструктура в шаговой доступности, прекрасный вид на океан и бухту Фуншала.

Стоимость дома до начала реконструкции 145000 Евро.

Проект полностью готов и согласован в муниципалитете.

Стоимость реконструкции "под ключ" 150000 Евро.

Рыночная цена объекта после реконструкции 370000 - 390000 Евро.

   

 

3. Земельные участки под строительство жилых домов.

Участки расположены, практически, на первой линии от океана. Все коммуникации подведены (дорога, электроэнергия, вода, канализация). Площадь участков от 500 до 700 Кв.м. Вся инфраструктура рядом (магазины, торговый центр, аптека, банк и т.д.). До Фуншала 14 км (15 минут на машине), до аэропорта 18 км (20 минут на машине), до пляжа 10 минут пешком.

Стоимость кв.м. 250 Евро (кадастровая стоимость кв.м. в этом районе под городское строительство 260 Евро).

В продаже 14 участков.

В разделе "Недвижимость" представлен один из готовых проектов жилого дома, который расположен на одном из представленных участков.

  

 

Друзья, 25 октября мы приобрели дом Т3 в Фуншале под реконструкцию. На нашей страничке в facebook Legenda Colorida LDA,  я много писал об этом проекте, о ходе работ по ремонту дома, о новой планировке. Сегодня мы завершили ремонт, дом выставлен на продажу. В процессе работы мы "собрали" все возможные праздники, в период которых здесь работать не принято... Рождество, Новый год, Карнавал, Пасха, Праздник цветов... И все же, мы смогли уложиться в 6 месяцев, чтобы полностью провести реконструкцию. Проведена перепланировка, расширена гостиная, кухня (полностью оборудована новой техникой и мебелью). Расширены и переоборудованы все санузлы. Заменены и увеличены все окна в доме, на всей территории и внутри дома полностью заменена плитка, напольное покрытие, отреставрирована старая деревянная лестница, полностью обновлен забор по периметру. Все спальни (3) оборудованы новыми встроенными шкафами-купе.
Водопроводная и канализационная системы обновлены, полностью заменена вся электрика, включая внешнее освещение. Подогрев воды осуществляется электрическим бойлером на 100 литров. Проведена подготовка дома к газовому подключению.
Спроектировано и построено новое помещение для установки стиральных машин, хранения белья и др. В помещение подведены водопровод и канализация.
Гараж на 4-5 машин получил автоматические ворота (4,5 м) и плиточное покрытие, въезд на территорию участка оборудован новыми воротами с автоматикой. Дом полностью покрашен снаружи и внутри. Три слоя краски, включая гидроизоляционный слой.
Объект выставлен на продажу по цене 395000 Евро.

ИНФОРМАЦИЮ ОБ ЭТОМ ОБЪЕКТЕ ВЫ СМОЖЕТЕ НАЙТИ В РАЗДЕЛЕ "НЕДВИЖИМОСТЬ", ДОМ В ФУНШАЛЕ.

Просмотров: 2404
Дата публикации: 22 сентября 2019 г.
Инвестиции в строительство в Португалии.

Инвестиции в строительство в Португалии.

Инвестиции в строительство небольших частных домов в Португалии, как возможность легального заработка при относительно небольших вложениях. Получение ВНЖ в Португалии на основании инвестиционной деятельности.

22 сентября 2019 г.
Вид на жительство (ВНЖ) в Португалии (на Мадейре)

Вид на жительство (ВНЖ) в Португалии (на Мадейре)

В этой статье мы расскажем об основных возможностях получения Вида на жительство (резиденции) в Португалии. 

22 сентября 2019 г.
ВНЖ  для тех, кому за 50.

ВНЖ для тех, кому за 50.

Довольно часто в соцсетях (Facebook, например), читаю публикации людей не молодых, желающих переехать и найти работу в Европе, жить поближе к морю. 

18 сентября 2019 г.
Для предпринимателей, планирующих открыть бизнес в Португалии.

Для предпринимателей, планирующих открыть бизнес в Португалии.

В этой статье мы хотим представить вам информацию об основах налоговой системы Португалии, а для большей наглядности мы рассмотрим налоговую систему Португалии и сравним ее с российской.

24 июля 2017 г.