Инвестиции в строительство в Португалии.

Инвестиции в строительство в Португалии.
Инвестиции в строительство небольших частных домов в Португалии, как возможность легального заработка при относительно небольших вложениях. Получение ВНЖ в Португалии на основании инвестиционной деятельности.

https://www.youtube.com/watch?v=FwKtOyH2hG4 

https://www.youtube.com/watch?v=PFHGeEzfdhs&t=2s

 

Наш опыт инвестиционной деятельности:

Более 7 лет занимаемся инвестициями в строительство небольших частных домов в Португалии. Бизнес семейный. Работаем вдвоем с супругой, привлекаем соинвесторов, а также обеспечиваем инвестирование самостоятельных инвесторов. Начинали с реконструкции старых домов на острове Мадейра. Сейчас перенесли бизнес на континент, в район Большого Лиссабона (полуостров Сетубал). Расскажу об инвестиционных возможностях, рентабельности девелоперской деятельности при, относительно, небольших капиталовложениях и, как дополнительный бонус – получении ВНЖ в Португалии.

   

 

В 2010 году всем семейством (папа, мама и сынуля 7 лет) уехали на Мадейру, получили ВНЖ по бизнесу – открыли ресторан (был опыт в РФ). Через полгода ресторан продали – рентабельность мизерная, головной боли много + полное отсутствие свободного времени. В процессе ресторанной деятельности занялся туризмом – катал по острову русскоязычных клиентов. Далее этот бизнес (туризм) стал основным. Открыли компанию, купили лицензию, обязательную туристическую страховку и необходимый автомобиль. Бизнес прекрасно развивался. О туристической деятельности и о возможности получить ВНЖ по бизнесу в этой сфере - есть ролики на моем канале в YouTube. Работа с русскоязычными туристами привела к недвижимости – людей интересовал вопрос цен, возможности приобретения, португальское законодательство в этой области и т.д. Занялись изучением законодательства, налогообложения, всевозможных льгот для инвесторов. Связи среди специалистов в секторе недвижимости позволили получить доступ к информации первого уровня – кто, по какой цене и по какой причине продает старый дом в Фуншале (столице острова). Параллельно набивали «собственные шишки» градостроительным кодексом, земельным законодательством. Обживали архитектурные отделы муниципалитетов, кадастровую палату, регистрационный центр. Определенный опыт был в Калужской области при покупке и «выделении в натуре» земельных паев. Хочу сказать, что российская бюрократия в своей изощренности сильно отстает от португальской.

От реконструкции перешли к новому строительству.

Плюсы реконструкции:

- Возможность обойтись без согласования проекта, если не выходить за границы имеемых стен и крыши дома – уменьшение сроков реализации проекта.

- При наличии доступа к первичной информации об объекте, относительно небольшие вложения при приобретении 120 – 190 тыс.Евро.

- Относительно небольшие вложения в реконструкцию (ремонт) 40 – 100 тыс.Евро.

- Возможность пользоваться ипотечным кредитом при приобретении объекта (есть нюансы получения ипотеки при приобретении дома до 1951 года постройки - обращайтесь за консультацией).

- Кадастровая стоимость объекта (дома), соответственно, налог на недвижимость не меняются, остаются прежними и чем больше лет дому, тем ниже налог.

- Общая рентабельность проекта в среднем выше за счет времени оборачивания средств.

Минусы реконструкции:

- Сложность при сборе документов на объект. Обычно – большое количество наследников, их супругов, доверенных лиц (адвокатов), с которыми приходится договариваться о цене. Подготовка и проверка документов занимает много времени. Многие документы приходится заказывать в архивах, что усложняет процесс. Иногда, после 2-3 недель работы с документами, приходится отказываться от приобретения объекта, т.к. недостающие документы можно ждать год и более.

 

- Какие бы самые современные материалы не применял инвестор при реконструкции, дом, в глазах покупателя, остается старым. Это влияет на цену.

Рентабельность проектов по реконструкции 20-30 % (до уплаты налога). Срок реализации 10-12 месяцев. При правильной организации дела и оформлении объекта, инвестор становится налоговым резидентом Португалии, что позволяет реинвестировать полученные средства в следующий объект без уплаты налога.

Новое строительство.  После реализации 4 проектов по реконструкции старых домов, мы пришли к инвестированию в новое строительство небольших частных домов на одну семью. Опыт и изучение рынка определили параметры среднего, наиболее продаваемого небольшого дома. Дом Т3 (три спальни), 140 – 160 Кв.м., 2 этажа, гараж на 2 машины, бассейн.

Приобретение земельного участка под строительство – наиболее важная задача. Несомненно, место расположения и рельеф участка имеют первостепенное значение, однако, наличие правильно оформленных и подготовленных документов – успех предприятия. Земельные участки в Португалии (как и во многих странах) имеют определенную категорию – сельхозназначения, поселений, городской застройки и т.д. Участки могут иметь смешанную категорию, участок может быть в зоне национальных парков, в «зеленой» зоне и т.д. Очень важно выяснить индексы застройки на участке (какой площади и этажности дом можно построить и т.д.).

Строительство нового дома на Вашем участке начинается с создания и согласования в муниципалитете проекта. Это, обычно, отработанный процесс. Все дело во времени. Как правило, весь процесс занимает 4-6 месяцев, что увеличивает время реализации всего проекта, однако, при правильном подборе участка с определенным статусом, строительство можно начинать не дожидаясь полного согласования всего проекта, примерно, через 2,5-3 месяца.  Само строительство дома занимает 8-9 месяцев, процесс продажи начинается с момента утверждения проекта в муниципалитете и, обычно, к середине строительства Вы уже ведете переговоры с потенциальными клиентами. Это реальность сегодняшнего дня в Португалии.

Плюсы нового строительства:

- Относительно не сложная подготовка документов. Меньше рисков, больше прозрачности.

- Новый дом всегда более привлекателен для покупателя. Продавать объект проще.

Минусы нового строительства:

- Длительный срок согласования проекта – увеличивается общее время реализации проекта (есть нюансы, можно сократить этот период до 3 месяцев - обращайтесь за консультацией).

- Проект более капиталоемкий.

- Невозможно получить ипотеку под покупку земельного участка. Сложнее получить ипотечный кредит на строительство и такой кредит дороже.

Рентабельность нового строительства 20-30% (до выплаты налогов). Возможность реинвестировать полученные средства без уплаты налогов. Срок реализации проекта 13-15 месяцев.

Объем необходимых инвестиций:

Стоимость земельного участка площадью 350 кв.м. в одном из перспективных районов Большого Лиссабона  90-100 тыс.Евро. Налог при приобретении 7%. На таком участке можно построить дом Т3, 2 этажа, площадью 150 Кв.м. с гаражом и бассейном.

Стоимость строительства порядка 1150-1300 Евро\кв.м. (в зависимости от «начинки» дома и используемых материалов).

Общим большим плюсом инвестиций в строительство недвижимости является высокая надежность капиталовложений. При правильном выборе места и проекта Вы получаете вполне приличную рентабельность и ликвидность.

Как известно, законодательство Португалии позволяет получить ВНЖ по бизнесу (статьи 88 №2 и 89 №2 закона № 23/2007, от 04 июля). Вышеописанную инвестиционную деятельность можно проводить через собственную девелоперскую компанию. Зарегистрировать фирму в Португалии может гражданин любой страны, приехавший по туристической визе. При наличии собственного, либо арендованного на долгосрочной основе жилья (не менее года), своей компании, реального бизнеса, Вы гарантировано получите ВНЖ. Срок год-полтора. За это время Вы успешно реализуете, как минимум, один инвестиционный проект.

Желающим буду рад изложить подробности с конкретными цифрами и сроками, как в строительстве, так и в вопросе получения ВНЖ по указанным статьям.

Некоторые реализованные объекты:

Мадейра:

20180615_141957  IMG_7833_1

20180423_143410  61433164_474901886579187_138397654596976640_n

На континенте. П\остров Сетубал:

87505416_2244996642462440_5666844390815956992_n 20190919_112823

Проекты в работе:

Render_08  file.--137-1

Район города Мафра:

file..2

Просмотров: 3792
Дата публикации: 22 сентября 2019 г.
Инвестиции в строительство в Португалии.

Инвестиции в строительство в Португалии.

Инвестиции в строительство небольших частных домов в Португалии, как возможность легального заработка при относительно небольших вложениях. Получение ВНЖ в Португалии на основании инвестиционной деятельности.

22 сентября 2019 г.
Вид на жительство (ВНЖ) в Португалии (на Мадейре)

Вид на жительство (ВНЖ) в Португалии (на Мадейре)

В этой статье мы расскажем об основных возможностях получения Вида на жительство (резиденции) в Португалии. 

22 сентября 2019 г.
ВНЖ  для тех, кому за 50.

ВНЖ для тех, кому за 50.

Довольно часто в соцсетях (Facebook, например), читаю публикации людей не молодых, желающих переехать и найти работу в Европе, жить поближе к морю. 

18 сентября 2019 г.
Для предпринимателей, планирующих открыть бизнес в Португалии.

Для предпринимателей, планирующих открыть бизнес в Португалии.

В этой статье мы хотим представить вам информацию об основах налоговой системы Португалии, а для большей наглядности мы рассмотрим налоговую систему Португалии и сравним ее с российской.

24 июля 2017 г.